به گفته خانم حمیرا پارسا وکیل پایه یک ،تنظیم سند رسمی را می توان به کمک وکیل انجام داد، این کار دارای مزیت های زیادی خواهد بود. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دارای مراحل مختلفی بوده و برای انجام این کار، ارائه مدارک شناسایی، قولنامه و سندهای میان طرفین معامله الزامی است.
مشکلات تنظیم سند
یکی از مشکلاتی که در زمان معامله برای خرید و فروش خریداران وجود دارد و آن ها را با مشکل مواجه می کند، موضوع عدم حضور فروشندگان از دفترخانه ها برای تنظیم کردن سند رسمی جهت انتقال می باشد. ممکن است برخی از فروشندگان به دنبال این نقض تعهد میزان درصد بالایی از ثمن معامله را دریافت کنند و یا برخی از دلایل مانند ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا قادر نبودن برای پرداخت بدهی بانک برای مواردی که آن ملک در رهن بانک باشد، نسبت به تعهدی که داده اند، خودداری نمایند. بنابراین زمانی که فروشنده و خریدار قصد دارند که معامله ای را انجام دهند، ولی هنوز نسبت به فراهم کردن مقدمات لازم کاری انجام نداده اند، قراردادی بین آن ها منعقد می شود و در آن قرارداد هر دو طرف این تعهد را خواهند داد که معامله را با شرایط تعیین شده و در مهلت زمان معین انجام دهند. این توافق ها شامل ماده ۱۰ قانون مدنی خواهد بود. در آخر هر زمانی که مالک بر خلاف تعهد داده شده سند را برای انتقال به خریدار امضا نکند و شخصا حضور نیابد، در دفتر اسناد رسمی نماینده دادگاه برای این امر اقدام نموده و حق امضا دارد. در این جا ذکر یک نکته مهم است که مأمور اجرا فقط به مندرجات حکم عمل کرده و هیچ گونه مسئولیتی جهت موضوعات خارج از آن نخواهد داشت. لذا تسلیم ملکی که فروخته شده پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی دعوایی جدا به شمار می اید که در آثار حکم الزام به تنظیم سند رسمی نیست.
مزیت های تنظیم دادخواست الزام تنظیم سند به وسیله وکیل
اگر الزام به تنظیم سند رسمی از طریق وکیل دادگستری انجام شود، مدت زمانی که سند رسمی به نام خریدار خواهد شد، کمتر خواهد بود. با این کار دیگر نیازی نیست که خریدار در دادگاه جهت مراحل رسیدگی حاضر شود. در مورد خریدارانی که در قرارداد قابل پیش بینی است، وکیل می تواند آن ها را سریعا از فروشنده مطالبه نماید. برای زمانی که ملک در رهن است، می تواند جهت گرفتن فک رهن آن از فروشنده اقدام کند. اگر فروشنده حاضر نشود که انتقال و تنظیم سند رسمی را انجام دهد، وکیل با حضور مأمور دادگاه می تواند جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام نماید.
مراحل تنظیم دادخواست تنظیم رسمی سند توسط وکیل چیست؟
برای الزام به تنظیم سند رسمی نیاز است که شما یک وقت مشاوره حضوری با وکیل پایه یک متخصص در این زمینه بگیرید. بعد از اینکه وقت حضوری با وکیل دادگستری را گرفتید، باید به تشریح جزئیات پرونده برای وکیل بپردازید و در صورتی که دارای مدارکی برای دفاع از خود و اثبات ادعای خود هستید، باید آن را به وکیل تحویل داده و سپس وکالتنامه وکیل را امضا نمایید. در این مرحله وکیل ملکی از طریق تنظیم کردن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی شروع به پیگیری کردن پرونده خواهد کرد و تا رسیدن به نتیجه به پیگیری های خود ادامه می دهد.
چه مدارکی برای الزام به تنظیم سند رسمی نیاز خواهد بود؟
در مورد مدارکی که برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از طریق وکیل نیاز است باید گفت که این مدارک شامل مدارک شناسایی مانند شناسنامه و کارت ملی و سند یا قولنامه یا هر گونه مدرک توافقات میان دو طرف قرارداد باید ارائه شود.
دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی باید چه اقداماتی انجام دهد؟
احراز مالکیت خوانده به کمک استعلام ثبتی: در صورتی که در قولنامه شماره پلاک اشتباه ثبت شده است، دادگاه آن را اصلاح کرده و برای انتقال حکم می دهد.
احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: برای تلفن این کار از طریق اداره مخابرات استعلام خواهد شد. برای مواردی مانند چک استعلام از طریق بانک انجام می شود. از دیگر اقداماتی که دادگاه باید برای الزام به تنظیم سند رسمی انجام دهد، احراز عقد قراردادها و انجام شدن معامله ها از پیگیری اسناد مختلف و همچنین اظهارات هر دو طرف و افراد شاهد در این میان است که شامل مواردی مانند ملاحظه کردن اصل مبایعه نامه، توجه کردن به نحوه تحریر سند عادی، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین و توجه کردن به ماهیت و مفهوم سند تنظیم شده و شروط و تعهداتی که طرفین داده اند، خواهد بود.
اقدامات دادگاه در مورد فوت
در صورت فوت باید هویت اصلی هر دو فرد فروشنده و خریدار احراز شود و ورثه با در نظر گرفتن امر انحصار وراثت صورت گیرد. در مورد معامله باید تحقیق صورت گیرد و اگر در رهن بانک باشد برای تعیین و احراز میزان بدهی و … تحقیق انجام شود. باید به هزینه های انتقال سند و عهده دار بودن آن از سوی طرفین معامله توجه شود. از دیگر اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی انجام دادن هر نوع تحقیق و اقدامی است که جهت کشف حقیقت در مواردی مانند تملک مالکانه و معاینه محل جهت احراز تصرفات باید صورت گیرد.
نحوه تنظیم دادخواست برای الزام به تنظیم سند رسمی
اگر انتقال دهنده ملک همان فردی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد، یا در واقع سند رسمی ملک با نام او است. فقط این فرد طرف دعوا خواهد بود، اما برای زمانی که سلسله انتقالات چند مورد باشد، به گونه ای که مالک رسمی انتقال ملک را به شخصی دیگر انجام داده باشد و آن فرد نیز انتقال سند را به فرد دیگری داده باشد، از این رو میان مالک رسمی و آخرین فرد مالک چندین نفر هستند. اما هنوز اقدامی نسبت به تنظیم سند رسمی صورت نگرفته باشد، نیاز است که علاوه بر اثبات کردن سلسله ایادی در دادگاه، مالک رسمی نیز طرف دعوا باشد تا قرار رد در دعوا ایجاد نشود.
لازم به ذکر است که در صورتی که فرد مالک سند فوت کرده باشد، نیاز است که همه افرادی که وارث مرحوم هستند، همراه با انتقال دهنده مستقیم، طرف دعوا باشند. پس از اینکه صدور رأی قطعی صورت گرفت، در مرحله ای که اجرای حکم صورت می گیرد، دادورز اجرای احکام به جای فرد انتقال دهنده در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا می کند و اقدام لازم برای تنظیم سند به نام فرد محکوم له صورت خواهد گرفت.
نکات مهم در تنظیم سند رسمی
در الزام به تنظیم سند رسمی که طبق ماده ۲۲_۴۷ و قانون ثبت دولت و محاکم قضایی صورت می گیرد، فردی که یک ملک به نام او ثبت شده است را به عنوان مالک ملک دانسته و اینکه شخص وکالت بلاعزل و مبایعه نامه داشته باشد را نمی توان به عنوان مالکیت شخص در نظر گرفت. همچنین لازم به ذکر است که طبق قانون مدنی و ماده های ۲۱۹ و ۲۳۰ از آن و ماده ۱۹۸ قانون این دادرسی مدنی، تعیین شده است که اگر هنگام کلیه معامله ها شامل عقود و قراردادها اموال غیر منقول مثل ابنیه، املاک و اراضی و برای اموال منقول که سند رسمی داشته باشند، مثل اتومبیل و فروشنده این تعهد را داده باشد که در موارد خاصی سند رسمی اموالی که به فروش رسانیده را به نام خریدار تنظیم کند و روی این تعهد نماند، همچنین بسیار اتفاق افتاده که فردی از طریق مبایعه نامه ملکی را خریده باشد و بعدا فروشنده آن ملک را با یک قرارداد دیگر واگذار کرده است، یا با در نظر گرفتن اینکه سند رسمی به اسم فروشنده بوده اگر آن سند در رهن قرار داد باشد یا به جهت دیون فروشنده ملک به دستور مراجعه قضایی بازداشت گردیده است، در این صورت فرد خریدار می تواند نسبت به تسلیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده به مراجع قضایی مربوطه اقدام نماید.
برای الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه نماینده ای را با یک نامه برای تنظیم سند به دفتر خانه معرفی می کند. پس نماینده دادگاه امضای اسناد نقل و انتقال را به جای فروشنده انجام می دهد. در صورتی که هر کدام از افراد خریدار و فروشنده پیش از سند رسمی فوت کرده باشند، در این گونه موارد لازم است که شخص خواهان نسبت به تقدیم دادخواست خود به افراد طرفین ورثه که طرف معامله هستند، اقدام نماید. همچنین نیاز است که در ضمیمه دادخواست گواهی انحصار وراثت شخص فوت شده قرار گرفته باشد. سپس باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه عمومی حقوقی ملک ارائه دهید و هزینه آن را نیز طبق قانون دادرسی بپردازید. همچنین باید در پیوست دادخواست، دلایل خرید ملک قرار گیرند. لازم است که پلاک ثبت شده ملک به طور دقیق و مشخص در دادخواست داده شده ذکر گردد.
دفتر حقوقی حمیرا پارسا وکیل پایه یک دادگستری آماده ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی ملکی و خانواده می باشد.جهت کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت Parsalaw.ir مراجعه کنید و یا با شماره 8855580 021 تماس حاصل فرمایید.
